자주 묻는 질문

전세보증 가입 실무에서 자주 나오는 10개 질문을 정리했습니다.

Q1. 공시가격 126% 라는 말은 정확히 뭔가요?

공시가격 × 140% 가 HUG 의 주택가격 인정 기준이고, 여기에 담보인정비율 90% 를 곱하면 공시가격 × 126% 가 됩니다. 전세금이 이 값을 넘으면 HUG 가입 거절 가능성이 매우 높아집니다. 예: 공시가격 2억 → 전세금 2.52억(126%) 이하 권장.

Q2. HUG가 거절한 집도 SGI 로는 가능한가요?

가능한 케이스가 있습니다. SGI 는 전세가율 100% 까지 수용하므로, 전세가율 90~100% 구간에서 HUG 탈락한 계약이 SGI 로 구제되기도 합니다. 다만 보증료가 더 비싸고, 다가구·빌라 심사는 SGI 도 엄격합니다.

Q3. KB 시세가 있는데도 공시가격을 입력해야 하나요?

둘 다 있으면 더 낮은 쪽이 실제 HUG 심사에 사용됩니다. 시뮬레이터에서는 KB 시세가 있으면 우선 사용하지만, 실제 심사 시에는 두 값을 모두 검토하세요.

Q4. 다가구 주택에서 "타 임차인 보증금"을 어떻게 파악하나요?

법적으로 임대인에게 "타 임차인 보증금 총액"을 요구할 수 있습니다(주임법 제3조의6). 거부하는 집은 피하세요. 전입세대열람원도 참고가 됩니다.

Q5. 반전세(월세+보증금) 인 경우 전세금은 어떻게 계산하나요?

HUG 는 "전세금 + 월세 × 12 × 2" (2년 기준)으로 환산합니다. 본 시뮬레이터도 동일하게 처리합니다. 예: 보증금 1억 + 월세 80만원 → 환산 전세금 = 1억 + 80만 × 24 = 1억1,920만원.

Q6. 보증 가입이 거절되면 계약금은 돌려받을 수 있나요?

계약서에 "보증 가입 불가 시 계약 해지·계약금 반환" 특약을 명시해야 합니다. 이 특약이 없으면 계약금 반환이 어렵습니다. 반드시 계약 전 특약 삽입.

Q7. 계약 후에도 가입할 수 있나요?

HUG 는 잔금 지급일부터 계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 가입 가능합니다. 다만 중도 가입은 요율이 불리하고 심사도 까다로우니, 계약 전 사전 심사(HUG 공식 계산기)를 권장합니다.

Q8. 임대인이 세금을 체납 중이면 보증이 거절되나요?

네. 임대인의 조세채무는 전세권보다 선순위일 수 있어 HUG 가입 시 감점 또는 거절 요인입니다. 계약 전 국세·지방세 완납증명서를 요구하세요(2023년부터 세입자에게 열람 권한이 있습니다).

Q9. 보증료는 누가 내나요?

일반적으로 세입자가 부담합니다. 정책 할인 대상(저소득·신혼부부·한부모 등)은 일부 감면 가능. 간혹 임대인이 부담하는 조건으로 계약하기도 하니 협상 여지 있음.

Q10. 이 시뮬레이터 결과와 실제 심사가 다르면 어떻게 하나요?

본 도구는 공개 기준을 바탕으로 한 근사 판정입니다. 최종 결과는 HUG 공식 계산기 또는 은행 상담 결과를 따르세요. 공시가 갱신·감정가·담당자 판단 등에 따라 미세한 차이가 있을 수 있습니다.