1. HUG (주택도시보증공사) — 시장 지배적
- 2023년 5월 이후 강화: 전세가율 90% 이하만 가입 허용 (이전 100% → 80% → 90% 조정).
- 주택가격 산정:
공시가격 × 140%(빌라/다세대) 또는 감정가·KB 시세 중 낮은 값. - 보증금 한도: 수도권 7억 / 비수도권 5억.
- 다가구: 타 임차인 보증금까지 포함한 선순위 합계가 주택가격 × 90% 이내여야 가능.
- 보증료: 연 0.115%~0.154% (보증금·보증한도 기준). 할인 대상: 저소득·신혼·한부모 등.
공시가격 2억 × 140% = 2.8억 이라면 전세금 2.52억(90%) 이하까지 가입 가능.
2. SGI (서울보증보험) — HUG 탈락 시 대안
- 민간 보증보험사. HUG 가입이 어려운 사례(전세가율 100%까지, 고액 보증금)에 활용.
- 보증금 한도: 아파트 10억 / 기타 5억.
- 단독·다가구는 심사가 매우 엄격. 은행 경유 가입 권장.
- 보증료율이 HUG 보다 다소 비쌉니다 (아파트 0.192%, 기타 0.218% 안팎).
3. HF (주택금융공사) — 은행 연계형
- 단독 상품이 아니라 전세자금대출과 연계된 보증.
- 청년·신혼부부·일반형 등 유형별 금리·한도 상이. 최종 조건은 거래 은행에서 확인.
- 전세보증금 한도 7억. DSR·소득·신용 등 대출 심사 요건 별도.
4. 실제 거절 원인 Top 3
- 보증한도 초과 — 전체 거절 사유의 약 42%. 공시가 126% 이내 요건 미충족. (출처: 일간경기, HUG 국정감사 자료)
- 선순위채권 + 전세금 > 주택가 × 90%. 특히 다가구에서 빈번.
- 임대인 체납·세금 우선변제권. 등기부등본 외에 임대인 국세·지방세 완납증명 요청 권장.
5. 계약 전 체크리스트
- 등기부등본 갑구(소유권) + 을구(저당권) 확인 — 최근 발급본.
- 임대인 국세·지방세 완납증명서 요청.
- 다가구면 타 임차인 보증금 리스트 요구 (있으면 꼭 받기).
- 공시가격 조회 — realtyprice.kr.
- 중개대상물 확인·설명서 보관 (중개사 실수 대비).
- 확정일자 + 전입신고 즉시 처리.